최우선변제

최우선변제 소액임차인 기준(보증금)

서울 1억6,500만 원 이하 / 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 1억4,500만 원 이하 / 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 8,500만 원 이하 / 그 밖 7,500만 원 이하

최우선변제 요건 유지

경매신청 등기 전까지 입주·전입신고를 갖추고, 배당요구 종기까지 유지해야 함

최우선변제 먼저 받는 금액

서울 5,500만 원 / 과밀억제권역·세종·용인·화성·김포 4,800만 원 / 광역시·안산·광주·파주·이천·평택 2,800만 원 / 그 밖 2,500만 원까지

최우선변제 받는 방법

집이 경매되면 집행법원에 배당요구, 체납처분(공매)이면 체납처분청에 우선권 행사 신고

최우선변제 받지 못하는 경우

임차권등기가 끝난 집을 그 뒤에 빌린 임차인, 갱신하며 보증금이 올라 기준을 넘게 된 임차인

대항력

임차인이 집을 새로 산 사람 등 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘.

주택의 인도(입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 생김.

확정일자

증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 있었음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 날짜.

주민센터·등기소·공증인 등에서 계약서에 받음. 수수료 600원.

전입신고

세대의 전원 또는 일부가 거주지를 옮길 때 새 거주지의 시장·군수·구청장에게 하는 신고. 옮긴 날부터 14일 이내.

전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봄(주택임대차보호법 제3조).

근저당권

담보할 채무의 최고액만 정하고 채무 확정을 장래로 미뤄 설정하는 저당권(민법 제357조).

등기부 을구에 '채권최고액'으로 적힘. 이자는 최고액 안에 포함된 것으로 봄.

임대차

한쪽이 상대방에게 물건을 쓰게 하고 상대방이 그 대가로 차임을 내기로 약정하는 계약(민법 제618조).

전세권 등기 없이 하는 전세·월세 계약이 여기에 해당함.

경매

채권자의 신청으로 법원이 채무자의 부동산을 팔아 그 돈을 채권자들에게 나눠 주는 절차(민사집행법).

공매

세금 체납 등으로 압류한 재산을 국가 기관이 팔아 체납액에 충당하는 절차(국세징수법).

배당요구

경매 절차에서 매각대금 중 자기 몫을 달라고 집행법원에 요구하는 것. 우선변제청구권이 있는 채권자 등이 할 수 있음(민사집행법 제88조).

배당요구의 종기

경매에서 배당요구를 할 수 있는 마지막 날. 법원이 첫 매각기일 이전으로 정해 공고함(민사집행법 제84조).

소액임차인

보증금이 지역별 기준(서울 1억6,500만 원 이하 등) 이하인 임차인. 최우선변제를 받을 수 있음.

최우선변제

소액임차인이 경매 신청 등기 전에 대항요건을 갖췄다면 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 먼저 받는 것(주택임대차보호법 제8조).

과밀억제권역

수도권정비계획법에 따라 인구·산업 집중을 억제하는 수도권 지역. 서울, 인천 일부, 의정부·구리·하남·고양·수원·성남·안양·부천·광명·과천·의왕·군포·시흥 등.

남양주·시흥 등은 일부 지역만 해당함.

임차권등기

임차권등기명령에 따라 등기부에 올라가는 임차권. 이것을 마치면 이사해도 대항력·우선변제권이 유지됨.