매매계약과 계약금

매매계약과 계약금 계약 당사자

등기부상 소유자 또는 대리권이 확인된 대리인

매매계약과 계약금 계약금 해제

다른 약정이 없으면 상대방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 계약금 포기, 매도인은 배액 상환으로 해제 가능

매매계약과 계약금 대금과 집 인도

대금 지급과 집 인도는 동시에 이행하는 것이 원칙

한쪽이 이행할 때까지 다른 쪽도 이행을 거절할 수 있음.

매매계약과 계약금 계약서 작성

매매 목적물, 대금과 지급 일정, 인도일, 특약 등을 적음

매매계약과 계약금 채무불이행 해제

상대방이 이행하지 않으면 기간을 정해 독촉한 뒤 해제하고 손해배상을 청구할 수 있음

해제하면 서로 받은 것을 돌려줌(원상회복).

등기

집·땅의 주인이 누구인지, 그 집에 어떤 권리가 걸려 있는지를 법원 등기소가 관리하는 공식 장부에 적는 것. 이 장부를 등기부라고 함. 집을 사고팔거나 담보로 잡힐 때 등기부에 올려야 법적인 효력이 생김.

예) 집값을 다 치렀더라도 소유권 이전 등기를 해야 장부상 주인이 바뀜. 집주인이 집을 담보로 은행 대출을 받으면 등기부에 근저당권 설정 등기가 올라감.

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생김(민법 제186조 ‘부동산물권변동의 효력’). 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉨(부동산등기법 제14조 ‘등기부의 종류 등’).

해제·해지

계약을 끝내는 두 가지 방식. 해제는 계약을 처음부터 없던 것으로 되돌리는 것이고, 해지는 앞으로만 계약을 끝내는 것.

예) 매매계약을 해제하면 받은 계약금 등을 서로 돌려줌(원상회복). 임대차를 해지하면 그동안 산 기간은 그대로 두고 그 뒤부터 계약이 끝남.

계약을 해제하면 각 당사자는 원상회복의 의무가 있음(민법 제548조 ‘해제의 효과, 원상회복의무’). 계약을 해지하면 계약은 장래에 대해 효력을 잃음(민법 제550조 ‘해지의 효과’).

특약

계약서의 기본 조항 외에 당사자가 따로 합의해 적는 약속.

예) 표준계약서 특약란에는 "임대인은 임차인의 전입신고 다음 날까지 담보권을 설정할 수 없다" 같은 예시가 있음.

인도

물건(집)을 실제로 넘겨주는 것. 집이라면 열쇠를 넘겨 새 사람이 들어가 살 수 있게 하는 것.

예) 매매에서는 잔금을 받는 날 집을 인도하는 것이 보통임.

점유의 이전.

매매계약과 계약금

매매계약을 맺으며 먼저 주고받는 돈. 계약이 성립했다는 증거이고, 상대가 이행을 시작하기 전까지는 이 돈을 포기하거나 두 배로 돌려주고 계약을 무를 수 있음.

예) 5억 원짜리 집이면 보통 계약금은 매매대금의 10%인 5천만 원.

중도금

계약금과 잔금 사이에 나눠 내는 매매대금.

예) 5억 원 집을 계약금 5천만 원, 중도금 2억 원, 잔금 2억 5천만 원으로 나눠 내는 식임.

잔금

매매대금 가운데 마지막에 치르는 돈. 보통 집을 넘겨받는 날 냄.

이행 착수

계약 내용을 실제로 실행하기 시작하는 것.

예) 매수인이 중도금을 보냈다면 이행에 착수한 것이라, 그 뒤에는 계약금 포기만으로 계약을 무르기 어려움.

원상회복

계약이 해제되면 서로 받은 것을 돌려줘 계약 전 상태로 되돌리는 것.

예) 매도인은 받은 계약금·중도금을 돌려주고, 매수인은 넘겨받은 집을 돌려줌.