매매 전 확인

매매 전 확인 확인할 서류

등기사항증명서, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인서(부동산종합증명서로 한 번에 볼 수 있음)

등기부는 표제부(주소·면적), 갑구(소유권·압류·가처분), 을구(근저당권·전세권)로 나뉨.

매매 전 확인 확인으로 알 수 있는 것

실제 소유자, 담보·압류 같은 권리 제한, 건물 용도와 위반 여부, 토지 이용 규제

등기부에 나오지 않는 권리(유치권 등)도 있어 현장 확인이 필요함.

매매 전 확인 어디서 보나

대법원 인터넷등기소(등기사항증명서), 정부24(건축물대장·토지대장)

매매 전 확인 위반건축물

건축물대장에 위반건축물로 적혀 있으면 이행강제금 부과, 대출·보증 제한 등이 생길 수 있음

등기

집·땅의 주인이 누구인지, 그 집에 어떤 권리가 걸려 있는지를 법원 등기소가 관리하는 공식 장부에 적는 것. 이 장부를 등기부라고 함. 집을 사고팔거나 담보로 잡힐 때 등기부에 올려야 법적인 효력이 생김.

예) 집값을 다 치렀더라도 소유권 이전 등기를 해야 장부상 주인이 바뀜. 집주인이 집을 담보로 은행 대출을 받으면 등기부에 근저당권 설정 등기가 올라감.

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생김(민법 제186조 ‘부동산물권변동의 효력’). 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉨(부동산등기법 제14조 ‘등기부의 종류 등’).

등기사항증명서

등기부에 적힌 내용을 뽑아 낸 증명서. 예전에는 등기부등본이라고 불렀음. 집주인이 아니어도 누구나 수수료를 내고 열람하거나 발급받을 수 있음.

예) 계약하려는 집 주소로 대법원 인터넷등기소에서 열람하면(700원) 그 집의 주인과 대출(근저당권)·압류 여부를 바로 볼 수 있음.

누구든지 수수료를 내고 등기기록 열람과 등기사항증명서 발급을 청구할 수 있음(부동산등기법 제19조 ‘등기사항의 열람과 증명’).

인터넷등기소

대법원이 운영하는 등기 온라인 사이트(www.iros.go.kr). 365일 24시간 등기사항증명서를 열람·발급할 수 있음.

예) 집 주소로 검색해 열람은 700원, 발급은 1,000원을 내고 바로 볼 수 있음. 등기소를 찾아가면 열람·발급 모두 1,200원.

표제부

등기부의 첫 부분. 주소(지번)·동·호수·면적·구조처럼 이 집이 어떤 집인지가 적힘.

예) 계약서와 전입신고에 적는 동·호수는 현관문 표시가 아니라 표제부에 적힌 동·호수를 기준으로 함.

등기부 중 부동산의 소재·지번·구조·면적 등 표시를 적는 부분. 집합건물은 동·호수가 적혀 있음.

갑구

등기부에서 주인(소유권)에 관한 내용이 적히는 부분. 누가 언제 주인이 됐는지, 그리고 압류·가압류·가처분처럼 주인이 집을 마음대로 처분하지 못하게 묶는 기록이 여기에 나옴.

예) 갑구에 적힌 마지막 소유자 이름이 계약하러 나온 사람과 다르면 그 사람은 집주인이 아님.

등기부 중 소유권의 변동과 가등기, 압류·가압류, 경매개시결정, 가처분 등이 적히는 부분.

을구

등기부에서 주인 말고 다른 사람이 이 집에 가진 권리가 적히는 부분. 은행 대출 담보(근저당권)와 전세권 등이 여기에 나옴.

예) 을구에 "근저당권설정, 채권최고액 1억 2천만 원, 근저당권자 ○○은행"이 있으면 이 집을 담보로 은행 대출이 있다는 뜻임.

등기부 중 소유권 외의 권리인 저당권·전세권 등의 설정·변경·말소가 적히는 부분.

소유권

물건을 자기 것으로 쓰고, 빌려주고 대가를 받고, 팔 수 있는 권리. 집의 소유권을 가진 사람이 집주인임.

예) 두 사람이 함께 가진 집이면 갑구에 두 사람이 지분과 함께 공동 소유자로 적힘.

소유자는 법률의 범위 안에서 그 소유물을 사용·수익·처분할 권리가 있음(민법 제211조 ‘소유권의 내용’).

담보

빌린 돈을 갚지 못할 때를 대비해 잡혀 두는 재산. 집을 담보로 잡히면 빚을 갚지 못할 때 그 집이 경매로 팔려 빚을 갚는 데 쓰임.

예) 집주인이 집을 담보로 은행 대출을 받으면 등기부 을구에 근저당권이 올라감.

근저당권

저당권의 한 종류. 빌린 돈이 늘었다 줄었다 할 수 있어서, 갚을 돈의 최대 한도(채권최고액)만 정해 두고 설정하는 저당권. 등기부 을구에 채권최고액이 적힘.

예) 을구에 채권최고액 1억 2천만 원이 있으면, 경매 때 그 은행이 최대 1억 2천만 원까지 뒤 순위 사람들보다 먼저 받을 수 있다는 뜻임.

저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 설정할 수 있음. 이자는 최고액 안에 포함된 것으로 봄(민법 제357조 ‘근저당’).

전세권

전세금을 내고 남의 집을 쓰면서, 그 권리를 등기부(을구)에 올려 둔 것. 집이 경매되면 뒤 순위 권리자보다 전세금을 먼저 받을 수 있음. 등기를 해야 생기는 권리임.

예) 흔히 하는 전세 계약(등기 없이 계약서만 씀)은 전세권이 아니라 임대차임. 이때는 전입신고·확정일자로 보호받음.

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에서 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음(민법 제303조 ‘전세권의 내용’).

압류

빚이나 밀린 세금을 받으려는 쪽이 법원이나 관청을 통해 채무자의 재산을 마음대로 팔지 못하게 묶어 두는 것. 받을 돈이 판결 등으로 확정됐거나 세금이 밀렸을 때 함. 갑구에 기록됨.

예) 집주인이 세금을 내지 않아 세무서가 집을 압류하면 갑구에 압류가 올라감. 압류된 뒤에 그 집을 빌린 세입자는 경매 때 보증금을 먼저 받지 못하고 다른 일반 채권자와 같은 순서로 나눠 받음.

체납 세금이나 확정된 채권을 받기 위해 국가·채권자가 채무자의 재산 처분을 금지하는 것.

가처분

돈이 아니라 그 집 자체를 두고 다툼이 있을 때, 재판이 끝날 때까지 집의 상태를 그대로 묶어 두는 법원 절차. 갑구에 기록됨.

예) 이 집이 원래 자기 것이라고 다투는 사람이 가처분을 걸고 소송에서 이기면, 가처분 뒤에 맺은 임대차는 보호받지 못할 수 있음.

다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 실행하기 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 함(민사집행법 제300조 ‘가처분의 목적’).

유치권

남의 물건(집)을 차지하고 있는 사람이, 그 물건 때문에 받을 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리. 등기부에는 나오지 않음.

예) 집을 고친 공사업자가 공사비를 받지 못해 그 집을 차지하고 있으면 유치권을 주장할 수 있음. 등기부만 봐서는 알 수 없으므로 현장도 직접 확인하라고 안내함.

타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있음(민법 제320조 ‘유치권의 내용’).

정부24

정부 민원을 온라인으로 신청하는 누리집. 전입신고, 각종 증명서 발급 등을 할 수 있음.

건축물대장

건물의 위치·면적·구조·용도를 적은 공식 장부. 허가와 다르게 지었거나 고친 건물이면 위반건축물로 표시됨.

예) 건축물대장에 위반건축물로 적힌 집은 이행강제금이 부과되거나 대출·보증이 제한될 수 있음.

토지이용계획확인서

그 땅을 어떤 용도로 쓸 수 있는지(용도지역)와 개발 제한 같은 규제를 확인하는 서류.

부동산종합증명서

토지·건축물 대장과 토지이용계획 등 여러 부동산 정보를 한 장에 모아 보여 주는 증명서.