매각물건명세서 확인

매각물건명세서 확인 사라지는 권리

매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸함. 저당권·압류·가압류에 대항할 수 없는 지상권·전세권·등기된 임차권도 소멸

매각물건명세서 확인 떠안는 권리

저당권 등보다 앞선 지상권·전세권·등기된 임차권은 매수인이 인수함(전세권자가 배당요구하면 소멸). 유치권자에게는 그 채권을 변제할 책임이 있음

매각물건명세서 확인 대항력 있는 세입자

임차권은 경매로 소멸하지만, 보증금을 다 돌려받지 못한 대항력 있는 임차권은 소멸하지 않음

매각물건명세서 확인 서류 비치

매각물건명세서·현황조사보고서·평가서 사본은 매각기일마다 그 1주 전까지 법원에 비치(전자통신매체 공시로 갈음 가능)

등기

집·땅의 주인이 누구인지, 그 집에 어떤 권리가 걸려 있는지를 법원 등기소가 관리하는 공식 장부에 적는 것. 이 장부를 등기부라고 함. 집을 사고팔거나 담보로 잡힐 때 등기부에 올려야 법적인 효력이 생김.

예) 집값을 다 치렀더라도 소유권 이전 등기를 해야 장부상 주인이 바뀜. 집주인이 집을 담보로 은행 대출을 받으면 등기부에 근저당권 설정 등기가 올라감.

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기해야 효력이 생김(민법 제186조 ‘부동산물권변동의 효력’). 등기부는 토지등기부와 건물등기부로 나뉨(부동산등기법 제14조 ‘등기부의 종류 등’).

채권

돈을 받을 권리가 채권, 갚아야 할 의무가 채무. 받을 사람을 채권자, 갚을 사람을 채무자라고 함.

예) 집주인이 은행에서 돈을 빌리면 은행이 채권자, 집주인이 채무자임. 세입자도 계약이 끝나면 보증금을 돌려받을 권리가 있으므로 그 부분에서는 집주인에 대한 채권자임.

저당권

빌려준 돈을 받지 못하면 담보로 잡은 집을 경매로 팔아 다른 채권자보다 먼저 돈을 받을 수 있는 권리. 그동안 집은 주인이 그대로 씀.

예) 은행이 1억 원을 빌려주며 저당권을 설정했는데 집주인이 갚지 못하면, 은행은 집을 경매에 넘기고 판 돈에서 먼저 받아 감.

저당권자는 채무자 또는 제3자가 점유를 넘기지 않고 채무의 담보로 제공한 부동산에서 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있음(민법 제356조 ‘저당권의 내용’).

근저당권

저당권의 한 종류. 빌린 돈이 늘었다 줄었다 할 수 있어서, 갚을 돈의 최대 한도(채권최고액)만 정해 두고 설정하는 저당권. 등기부 을구에 채권최고액이 적힘.

예) 을구에 채권최고액 1억 2천만 원이 있으면, 경매 때 그 은행이 최대 1억 2천만 원까지 뒤 순위 사람들보다 먼저 받을 수 있다는 뜻임.

저당권은 담보할 채무의 최고액만 정하고 채무의 확정을 장래로 미뤄 설정할 수 있음. 이자는 최고액 안에 포함된 것으로 봄(민법 제357조 ‘근저당’).

전세권

전세금을 내고 남의 집을 쓰면서, 그 권리를 등기부(을구)에 올려 둔 것. 집이 경매되면 뒤 순위 권리자보다 전세금을 먼저 받을 수 있음. 등기를 해야 생기는 권리임.

예) 흔히 하는 전세 계약(등기 없이 계약서만 씀)은 전세권이 아니라 임대차임. 이때는 전입신고·확정일자로 보호받음.

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 용도에 따라 사용·수익하며, 그 부동산 전부에서 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있음(민법 제303조 ‘전세권의 내용’).

압류

빚이나 밀린 세금을 받으려는 쪽이 법원이나 관청을 통해 채무자의 재산을 마음대로 팔지 못하게 묶어 두는 것. 받을 돈이 판결 등으로 확정됐거나 세금이 밀렸을 때 함. 갑구에 기록됨.

예) 집주인이 세금을 내지 않아 세무서가 집을 압류하면 갑구에 압류가 올라감. 압류된 뒤에 그 집을 빌린 세입자는 경매 때 보증금을 먼저 받지 못하고 다른 일반 채권자와 같은 순서로 나눠 받음.

체납 세금이나 확정된 채권을 받기 위해 국가·채권자가 채무자의 재산 처분을 금지하는 것.

가압류

"임시 압류". 재판이 끝나기 전에, 그사이 상대가 재산을 팔아 버리지 못하게 미리 묶어 두는 법원 절차. 갑구에 기록됨.

예) 집주인에게 돈을 빌려준 사람이 소송을 내면서 집에 가압류를 걸면 갑구에 가압류가 올라감. 그 뒤에 집을 빌린 세입자는 그 채권자보다 먼저 보증금을 받지 못함.

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대해 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위해 할 수 있음(민사집행법 제276조 ‘가압류의 목적’).

경매

빚을 갚지 못했을 때 채권자의 신청으로 법원이 집을 팔고, 판 돈을 권리의 순위에 따라 채권자들에게 나눠 주는 절차.

예) 집주인이 대출을 갚지 못하면 은행이 경매를 신청함. 세입자는 법원이 정한 날(배당요구 종기)까지 배당요구를 해야 판 돈에서 보증금을 나눠 받을 수 있음.

경매절차를 개시하는 결정에는 동시에 그 부동산의 압류를 명함(민사집행법 제83조 ‘경매개시결정 등’).

권리의 순위

한 집에 여러 권리가 걸려 있을 때, 집이 팔리면 누가 먼저 돈을 받는지 정하는 차례. 원칙적으로 등기부에 먼저 올라간 권리가 앞섬(선순위). 세입자의 차례는 등기가 아니라 입주·전입신고와 확정일자를 갖춘 때를 기준으로 정해짐.

예) 3월 2일 은행 근저당권이 등기되고 3월 5일 세입자가 입주·전입신고를 했다면, 경매 때 은행이 먼저 받고 세입자는 그다음(후순위)임. 그래서 계약 전에 내 앞에 있는 대출이 얼마인지 확인하는 것임.

같은 부동산에 관해 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따름. 같은 구 안에서는 순위번호, 다른 구 사이에서는 접수번호에 따름(부동산등기법 제4조 ‘권리의 순위’).

대항력

집주인이 바뀌어도 새 주인에게 "나는 이 집의 세입자"라고 주장할 수 있는 힘. 이사(입주)와 전입신고를 마친 다음 날 0시부터 생김.

예) 살던 집이 다른 사람에게 팔려도 대항력이 있으면 계약 기간까지 살 수 있고, 새 주인에게 보증금을 돌려 달라고 할 수 있음.

임대차는 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생김. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봄(주택임대차보호법 제3조 ‘대항력 등’).

변제

빚을 갚는 것. "우선변제"는 다른 사람보다 먼저 돌려받는다는 뜻이고, "최우선변제"는 담보를 가진 은행보다도 먼저 받는다는 뜻임.

유치권

남의 물건(집)을 차지하고 있는 사람이, 그 물건 때문에 받을 돈을 받을 때까지 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리. 등기부에는 나오지 않음.

예) 집을 고친 공사업자가 공사비를 받지 못해 그 집을 차지하고 있으면 유치권을 주장할 수 있음. 등기부만 봐서는 알 수 없으므로 현장도 직접 확인하라고 안내함.

타인의 물건을 점유한 자는 그 물건에 관해 생긴 채권이 변제기에 있으면 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 권리가 있음(민법 제320조 ‘유치권의 내용’).

보증금

세입자가 계약할 때 집주인에게 맡기고, 계약이 끝나 집을 비워 줄 때 돌려받는 돈.

예) 전세는 보증금만 내고, 월세는 보증금에 매달 월세(차임)를 더 냄.

전입신고

이사한 뒤 새 주소로 옮겼다고 새 주소지 관청에 알리는 신고. 이사한 날부터 14일 안에 해야 함. 세입자에게는 대항력이 생기는 출발점임.

예) 3월 1일 이사하고 같은 날 전입신고를 하면 3월 2일 0시부터 대항력이 생김.

세대의 전원 또는 일부가 거주지를 옮길 때 새 거주지의 시장·군수·구청장에게 하는 신고. 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봄(주택임대차보호법 제3조 ‘대항력 등’).

매각물건명세서 확인

경매 물건의 점유 관계, 매수인이 떠안는 권리 등을 법원이 정리한 서류. 매각기일 1주 전까지 비치됨.

예) 명세서에서 대항력 있는 세입자, 선순위 전세권 등 낙찰자가 떠안는 권리가 있는지 확인함.

민사집행규칙 제55조.

매각기일

법원이 정한 입찰 날짜. 이날 입찰하고 최고가매수신고인을 정함.

인수

낙찰받은 사람이 그 권리나 부담을 떠안는 것. 선순위 전세권·대항력 있는 세입자 보증금 등.

예) 선순위 전세권이 있고 전세권자가 배당요구를 하지 않았다면, 낙찰자가 그 전세금을 돌려줘야 함.

민사집행법 제91조 제4항 ‘인수주의와 잉여주의의 선택 등’.

소멸

낙찰로 권리가 사라지는 것. 저당권은 모두 소멸하고, 저당권 등에 대항할 수 없는 권리도 소멸함.

예) 은행 근저당권은 낙찰되면 등기부에서 지워짐.

민사집행법 제91조 ‘인수주의와 잉여주의의 선택 등’.

현황조사보고서

집행관이 경매 집에 가서 점유자·현황을 조사해 법원에 낸 보고서.

감정평가서

감정인이 경매 집의 가격을 평가한 서류. 최저매각가격을 정하는 기초가 됨.